DAS PROBLEM "FINANZIERUNG"

Wie in unserem Ratgebervideo bereits ausführlich behandelt, sind auf Grund von Risikomanagemententscheidungen die Entscheidungskriterien von Banken & Sparkassen für die Bewilligung von Immobilienfinanzierungen extrem forciert worden. D.h. die Hürden, die bei einer Finanzierungsanfrage auf einen Kaufinteressenten zukommen, sind gewaltig erhöht worden. Die Gründe hierfür liegen in der Unsicherheit

• dass die Verkehrswerte und Wiederverkaufswerte von Immobilien fallen
• dass durch die EZB bis Ende 2023 weitere Leitzinserhöhungen zu erwarten sind
• dass die Ratenbelastung des Klienten (Kaufinteressent), bedingt auch der erhöhten Inflationsrate und erhöhter Kredit- und Zinszahlungen, erhöht ist
• und dass die Gefahr des Arbeitsplatzverlustes oder Kurzarbeit gegeben sind und dadurch Kreditratenzahlungen ausfallen könnten.

Um diese ganzen negativen Einflüsse abzudämpfen, fordern Banken & Sparkassen von Ihren Klienten (Kaufinteressent) einen wesentlich größeren Anteil an Eigenkapitaleinlage, wie es vergleichsweise noch vor Monaten/Jahren der Fall war. 

• DER KAUFPREIS IST ZU HOCH
• DIE KAUFNEBENKOSTEN SIND ZU HOCH (abhängig vom Kaufpreis)
• EINE MAKLERPROVISION ERHÖHT UM EIN WEITERES DIE BENÖTIGTEN EIGENKAPITALMITTEL
• NOTWENDIGE IMMOBILIEN-UNTERLAGEN (explizit: bemaßte Grundrisse oder Wohnflächenberechnungen) FEHLEN, SIND VERALTET ODER SIND EINFACH FALSCH
• DAS EIGENKAPITAL IST ZU GERING (siehe Kaufpreis - Kaufnebenkosten - Maklerprovision)
• EIN KAUFVERTRAGSENTWURF EINES NOTARS FEHLT ODER WIRD ZU SPÄT EINGEREICHT
• EINE SCHUFA AUSKUNFT SPRICHT GEGEN EINE FINANZIERUNG

Wurde vom einem Finanzierer auf Grund fehlender Unterlagen oder anderer Umstände erst einmal eine negative Entscheidung getroffen, so hat man beim gleichen Finanzierer meistens keine 2. Chance mehr. Man sollte also UNBEDINGT darauf achten, dass bereits bei der ersten Finanzierungsanfrage alles richtig gemacht wurde. Denn auch jede neue Schufa-Auskunft bei einem anderen Finanzieren verschlechtert die Kreditwürdigkeit des Kaufinteressenten um ein Weiteres. 

Wir empfehlen Ihnen deshalb eindringlich die Hilfe eines Finanzierungsspezialisten in Anspruch zu nehmen, der bei einer Vorabprüfung keine Schufa-Auskunft einholt. Lassen Sie sich - bevor Sie an eine Bank oder Sparkasse direkt herantreten - zuerst einmal ausführlich in Hinblick auf Ihre persönlichen Umstände von einem unabhängigen Finanzierungsspezialisten beraten.

Wenn Sie sich direkt an eine Bank oder Sparkasse wenden - z.B. auch an Ihre Hausbank - so wird in der Regel sehr zeitnah bereits eine Schufa-Prüfung eingereicht, eventuell bereits schon vor einer intensiven Beratung bezüglich Ihrer privaten Umstände und Ihren Finanzierungsmöglichkeiten. Sie sollten hierbei unbedingt wissen, dass jede erneute Schufa-Prüfung Einfluss auf Ihr Ranking/Score in Ihrer Kreditwürdigkeit hat. D.h. sollte es nicht zu einem Vertrag mit Ihrer Hausbank kommen, so haben Sie bei Ihrem nächsten Versuch bei einer anderen Bank/Sparkasse von vornherein ein schlechteres Standing.

Im Vergleich zum "Direktkontakt zur Bank oder Sparkasse - siehe oberer Abschnitt" gibt es auch Finanzierungsspezialisten - also ein Vermittler zwischen Ihnen, dem Finanzierungsanfragenden (Kaufinteressent) und einer Bank/Sparkasse. Als Beispiel eines Finanzdienstleisters dient einmal unser Kooperationspartner und Finanzierungsexperte "Dr. Klein"-Finanzierungen mit Stammsitz in Lübeck. Bundesweit gibt es zwar tausende an sogenannten "kleinen" Finanzmaklern, aber nur zwei marktübergreifende und marktführende Großunternehmen. Das eine Unternehmen hiervon ist unser Partner "Dr. Klein", dass seit über 65 Jahren am Markt tätig ist und mit über 250 Standorten bundesweit aufgestellt ist. Um nur einen Vorteil von "Dr. Klein" zu nennen, ist, dass "Dr. Klein" direkten Zugriff auf über 600 Kooperationen mit Banken und Sparkassen aufweisen kann und im Vorfeld einer Beratung keine Schufa-Auskunft einholt. Für Sie als Finanzierungsanfragenden ergeben sich hierdurch noch weitere besondere Vorteile (Siehe in den nächsten Themenabschnitten.)

Wie bereits im 1. Abschnitt erwähnt, sind die Hürden bei einer derzeitigen Finanzierungsanfrage sehr hoch gesteckt. Wenn eine Bank oder Sparkasse eine Finanzierung final prüfen soll, so sind die folgenden Immobilien Unterlagen und Dokumente heutzutage verpflichtend:

1. Aktuellen Energieausweis
2. Aktuellen Grundbuchauszug
3. Aktuelle Flurkarte
4. Grundsteuerbescheid
5. Aktuelle bemaßte Grundrisse (eventuell auch Ansichten & Schnitte)
6. Aktuelle Wohnflächenberechnung nach WoFlV
7. Ausführliches Objektexposé mit Fotos der Immobilie (Außen und Innen)
8. Eventuell Nahaufnahmen: Fotos der Heizungsanlage oder Fenster
9. Baubeschreibung / Auflistung von Modernisierungen
10. Abgeschlossenheitsbescheinigung / Teilungserklärung z.B. bei Doppelhaushälften
11. Erbschein bei Nachlass, sollte es noch nicht im Grundbuch erfasst sein.

WICHTIGE INFO: Eigentümer oder Erben, die o.g. Dokumente und Unterlagen Ihren Kaufinteressenten nicht komplett zur Verfügung stellen, brauchen sich also nicht wundern, wenn Banken & Sparkassen die Finanzierungsanfrage Ihres Kaufinteressenten erst gar nicht prüfen oder sogar direkt ablehnen.. 

PROBLEME FÜR KÄUFER (KAUFINTERESSENTEN)

Je nach Bank oder Sparkasse kann es gut und gerne einige Wochen dauern, bis es zu einer finalen Finanzierungsbestätigung oder -absage kommt. Es gibt aber auch Finanzdienstleister wie "Dr. Klein", die bereits bei der Vorabprüfung "grünes Licht" geben können. Sollte man also eine Bank / Sparkasse wählen, die Wochen für eine Entscheidung benötigt, so kann bei einem positiven Finanzierungsbescheid die Immobilie bereits längst an einen anderen Käufer vergeben worden sein. Hat man aber hunderte an Banken / Sparkassen zur Auswahl (Verweis Dr. Klein), so kann man probieren einen Finanzierer mit kurzen Prüfungszeiträumen zu wählen.

PROBLEME FÜR VERKÄUFER (EIGENTÜMER)

Natürlich betrifft das Problem der Prüfungsdauer auch den Verkäufer (Eigentümer). Denn viele Kaufinteressenten können durch Ihr Auftreten beim Eigentümer den Anschein erwecken, dass eine Finanzierung schnell und einfach verlaufen wird. Das muss aber nicht sein. Wenn der Eigentümer jetzt aber die Immobilie reserviert, so kann es passieren, dass er im Wartezeitfenster reale potentielle Käufer verliert. Und sollte die Finanzierungsanfrage des "Reservierenden" scheitern, so fängt das Spiel von Vorne an. Wir empfehlen jedem Eigentümer deshalb "Dr. Klein" seinen Kaufinteressenten für eine schnelle Finanzierungsprüfung zu empfehlen. Und bezüglich einer umgehenden Erstellung (1-2 Tage) eines Kaufvertragsentwurfs, empfehlen wir gerne unser Hausnotariat in Lübeck. Sprechen Sie uns einfach darauf an.